الفجوة بين العرض والطلب في السوق الاسكاني

الطلب على الإسكان

مما تقدم يظهر أن الحاجة السكنية السنوية للفترة 2006-2007 تقدر ب( 32) ألف وحدة سنويا وان متوسط العرض السنوي يقدر ب (39) ألف وحدة سكنية سنويا. بمعنى انه لو كانت جميع الحاجة السكنية مدعومة بالمقدرة الشرائية؛ فان العرض الإسكاني يعجز عن مواجهة الطلب بمقدار (7) ألاف وحدة سكنية سنويا. لكن وحيث أن (53%) من الحاجة السكنية هي خارج السوق بحكم عدم مقدرتها على تمويل شراء مسكن بمواصفات الحد الأدنى. فان العرض الإسكاني يسجل فائضا مقابل الطلب. حيث لا يعتبر ذلك إيحاء بعدم وجود مشكلة. بل هي المشكلة بعينها والتي يمكن إيجازها بعدم مواءمة المعروض لإمكانيات واحتياجات ادني شريحة على سلم الدخل الوطني وبقاء حاجة شريحة كبيرة من المجتمع الأردني والتي تقدر ب 53% بدون تلبية بحكم عدم مقدرتها على الإيفاء بالتزاماتها المادية للحصول على مسكن بسعر السوق . وقد ترتب على ذلك العديد من المشاكل أبرزها:

• اتجاه العديد من الأسر إلى الإنفاق على المسكن على حساب احتياجاتها الأساسية وذلك للتمكن من دخول السوق الإسكاني لتلبية حاجتها السكنية.
• اتجاه العديد من الأسر الى تلبية حاجتهم السكنية بالاعتداء على أراضي الغير وإقامة مساكهم عليها كما حصل على أراضي الخزينة في الزرقاء والرصيفة .
•   اتجاه العديد من الأسر إلى تلبية حاجتهم السكنية من خلال إقامة مساكن هامشية من مواد مؤقتة.
•   اتجاه العديد من الأسر إلى التوسع أفقيا او عموديا مخالفة لأحكام البناء .
• إن تقليص حجم المشكلة في تلبية الحاجة السكنية لشريحة ذوي الدخل المتدني يتطلب إيجاد صيغ فعالة للتعامل مع هذه الشريحة، والتي تعتبر من أهم أهداف السياسة الإسكانية التي عنونتها الإستراتيجية الوطنية للإسكان ومشروع إعادة هيكلة قطاع الإسكان.

• تقليص دور القطاع العام في الإنتاج الإسكاني المباشر بحيث ينحصر دوره في التمكين وإدارة قطاع الإسكان والتأكد من أن الأسواق تنتج مساكن ملائمة وضمن المقدرة الشرائية للجميع، وسد الفجوة الحاصلة في السوق الإسكاني.
• دمج المؤسسات الحكومية الكبيرة التي لها سياسات وإجراءات تؤثر على أداء القطاع.
• تنسيق الجهود الحكومية في مجال معالجة قضايا الإسكان، حيث تعتبر المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري الجهة المرجعية والمظلة الحكومية لقطاع الإسكان.
•  تعزيز دور البلديات في عمليات التنظيم وتقديم الخدمات الرافدة للقطاع بهدف تأهيل البلديات للقيام بدورهافي القطاع.
•  

• تم إعداد الإستراتيجية الوطنية للإسكان وقد سجلت توصياتها آنذاك نقلة نوعية في القطاع.
• دمج اكبر مؤسسات القطاع العام العاملة في قطاع الإسكان.
• المساهمة في إنشاء جمعية المستثمرين في القطاع الإسكاني، وشركة إعادة الرهن العقاري.
• تم عقد اتفاقية قرض الضمان العقاري الرابع عام 1990 ضمن توجهات الحكومة لتطبيق توصيات الإستراتيجية الوطنية للإسكان.

• الانسحاب من الإنتاج المباشر لصالح القطاع الخاص.

• وضع آليات للتنسيق مع المؤسسات الأخرى الحكومية وغير الحكومية في التخطيط للقطاع.
• تنسيق جهود الجهات العاملة في مجال توفير الخدمات، ومراجعة آثار أنظمتها على أداء القطاع.
• تأسيس وفحص البيئة التشريعية التي تسهل على ذوي الدخل المتدني والفقراء من الحصول على السكن
• إيجاد آلية مؤسسية لضبط وتوجيه الاستثمار في قطاع الإسكان.

• المحافظة على أنظمة تسجيل قوية وواضحة لتسجيل حقوق الملكية للأراضي والمساكن.
• إتاحة التملك للأرض والمسكن لكافة الشرائح في المجتمع.
• تصويب وضع الملكيات الغير آمنة الناتجة عن اعتداء المواطنين على أراضى الخزينة لإقامة مساكنهم عليها.
• الحد من الاعتداءات على أراضى الخزينة

• عملت دائرة الأراضي والمساحة ووزارة البلديات على معالجة مناطق الاعتداءات على أراضى الخزينة في مدينتي الزرقاء والرصيفة، ومنح حقوق تملك آمنة للمعتدين عليها من خلال عمل مخططات تنظيمية بتطبيق حد أدنى مقبول من التنظيم وتفويض الأراضي المعتدى عليها قبل 1/10/1980 ببدل مثل قدره (80%) من السعر الدارج.
• عملت المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري على تطوير وتصويب وضع الملكية لعشر مواقع سكن عشوائـي في مدن عمان والزرقاء والعقبة في الفتــرة ما بين 1984-1995 شـملت (4745) قسيمة يقيم عليــها (32656) نسمة.
• انحسار واضح في ظهور مناطق سكن عشوائي جديدة أو اعتداءات على أراضى الغير.

• تشجيع إنشاء أسواق الرهن العقاري للتخفيف من مخاطر السيولة التي تتعرض لها البنوك نتيجة ودائعها قصيرة الأجل وقروضها الإسكانية طويلة الأجل.
• توفير التمويل طويل الأجل وتخفيف شروط الإقراض لتوفير التمويل الإسكاني لفئات الدخل المتدني.
• توفير المنافسة في مجال التمويل الإسكاني وخصوصا الإسلامي منه.

• تم إلغاء قانون بنك الإسكان الذي كان يتمتع بإعفاءات ضريبية وذلك لتحقيق منافسة متكافئة في مجال التمويل الإسكاني، مما انعكس إيجابا على ظهور العديد من مؤسسات الإقراض لأغراض السكن وارتفاع القيمة الإجمالية للقروض الممنوحة، حيث ارتفعت من (135) مليون دينار عام 1996 إلى (639) مليون دينار عام 2007 ^.
• تم إلغاء نظام المرابحة العثماني وذلك لأنه كان يحول دون الإقراض طويل الآجل.
• تم إنشاء سوق لإعادة تمويل الرهن العقاري لتوفير تمويل إسكاني طويل الأجل.
• وضع قانون للتأجير التمويلي وإنشاء شركة لهذا الغرض.

• تضيق الفجوة بين نسبة الفائدة على القروض السكنية والفائدة على الودائع من خلال تشجيع دخول مؤسسات جديدة في سوق التمويل الإسكاني.
• تشجيع المنافسة بين مؤسسات التمويل الإسكاني بشكل عام والمنافسة في تقديم قروض سكنية حسب الشريعة الإسلامية.
• العمل على التقليل من تكاليف التمويل الإسكاني في المكونات العديدة له مثل(كلف الأرصدة البديلة، إنشاء القرض، تكاليف الخدمات والتكاليف المتعلقة بمخاطر التأخر عن الدفع أو التغيرات المستقبلية في عائدات الفوائد).
• تدعيم الاستفادة من التمويل الإسكاني الموجه لذوي الدخل المتدني ، من خلال تبادل الكفلاء ورهن العقار وبرامج الدفعات المرن.
• تشجيع إنشاء أسواق الرهن العقاري للتخفيف من مخاطر السيولة التي تتعرض لها البنوك.
• تشجيع الجمعيات التعاونية والمنظمات الغير حكومية في الإقراض الإسكاني لذوي الدخل المتدني والفقراء، حيث أن عمل هذه المؤسسات في مجال التمويل الإسكاني يحقق نجاحا بحكم أن هذه المؤسسات أكثر مرونة وتلمس لإمكانيات مواقع زبائنها.
• تجنب استخدام مؤسسات التمويل الإسكاني كوسائط للدعم الإسكاني.

• تم إنشاء نظام لدعم التمويل الإسكاني عام 2000، حيث يقوم على دعم الحكومة للفائدة في السوق بمعدل (3.5) نقطة مئوية، يستفيد منه موظفي القطاع العام المدني للحصول على قرض قيمته (20) ألف دينار ولمدة (15) عام، وقد استفاد (5440) موظف من هذا النظام لغاية نهاية عام 2008.
• تم تحسين البنية التحتية في (29) موقع من المواقع المتدنية الخدمات ضمن مشاريع حزمة الأمان الاجتماعي بدون استرداد الكلفة من المواطنين.
• بناء أو صيانة مساكن الفقراء مجانا ضمن مكرمة جلالة الملك عبدالله الثاني لإسكان الفقراء.
• تفويض أراضى الخزينة المعتدى عليها مقابل بدل مثل في كل من مديني الزرقاء والرصيفة.
• البدء بتنفيذ برنامجي إسكان المعلمين وذوي الدخل المتدني بأسعار رمزية.

• لا تستطيع الحكومة الاستمرار في برامج للدعم كونها ترهق موازنة الدولة ولن تستطيع أن تعممها على نطاق واسع، وبالتالي يجب النظر للدعم في قطاع الإسكان من زاوية تقليل مستوى الدعم الكلي إلى مستوى يتفق مع المصادر المالية المتاحة وبالتالي إزالة الدعم غير الفعال وتوجيهه للأسر المتدنية الدخول.
• من المفضل أن يكون الدعم لمرة واحدة وعلى شكل منحة نقدية أو منحة إسكانية لمدة معينة.
• التأكيد على تجنب الدعم المقدم على شكل ضوابط الإيجار لأنه يربك سوق الإسكان.
• توحيد مظلة الدعم الإسكاني لضمان تطبيق السياسة الإسكانية في الدعم وتجنب الدعم الغير مباشر.

• انتقال الحكومة من الإنتاج المباشر للمساكن بحيث ينحصر دورها في التمكين والدخول بشراكات مع القطاع الخاص، وتقليص الفجوة بين العرض والطلب من خلال تمكين شريحة ذوي الدخل المتدني والفقراء من الحصول على المسكن الملائم وذلك بتوفير الوحدات السكنية اللازمة والمناسبة أو توفير القسائم الصغيرة.
• خلق تجمعات حضرية جديدة متكاملة الخدمات بالتعاون مع البلديات بهدف تعزيز القدرة الإنتاجية للعمال من خلال توفير مناطق سكنية قريبة من مراكز عملهم والمساهمة في محاربة الفقر.

• التزمت المؤسسة بسد الفجوة الحاصلة في السوق الإسكاني والناتجة عن ضعف مساهمة القطاع الخاص في إنتاج المساكن لشريحة ذوي الدخل المتدني والفقراء، وهي تنفذ مبادرة ملكية سامية لإسكان ذوي الدخل المتدني يتضمن توفير(100) ألف وحدة سكنية خلال الخمس سنوات القادمة.
• المحافظة على بناء مخزون استراتيجي من الأراضي السكنية.

• تعزيز الحقوق والالتزامات القانونية لكل من المالكين والمستأجرين في قطاع الإسكان.
• حصر الشراكة مع القطاع الخاص في تلبية الحاجة السكنية لشريحة ذوي الدخل المتدني.

• تعزيز دور القطاع الخاص و تمكينه وتحفيزه للقيام بدور فعال في تلبية الحاجة السكنية.
• تمكين القطاع الخاص من خلال الشراكة للوصول إلى الفئات المستهدفة، وتعميق دورها في ذلك.

• الإعفاء من ضريبة نقل الملكية ورسومها على مساكن ذوي الدخل المتدني لتشجيع المستثمرين والحد من اثر ضريبة نقل الملكية على تداول العقار.
• إعطاء القطاع الخاص المنظم الحق باستخدام النماذج والمعايير التي طورتها المؤسسة.
• تبسيط الإجراءات أمام القطاع الخاص.
• معالجة الاختلالات التشريعية التي كانت تقف عائقا أمام استثمار القطاع الخاص في الإسكان، مثل تعديل قانون المالكين والمستأجرين، إلغاء قانون الشفعة.
• تنفيذ العديد من مشاريع الشراكة مع القطاع الخاص وتعاظم دور القطاع الخاص الإسكاني في الإنتاج، حيث ارتفعت مساهمته من(4.7%)عام 1994 إلى ما يعادل ربع الإنتاج الإسكاني في المملكة عام 2005.
• الإعفاء من ضريبة الدخل للشقق التي تقل مساحتها عن 120م²

• توجيه ومنح الحوافز للقطاع الخاص باتجاه دخول سوق إسكان ذوي الدخل المتدني.
• فحص البيئة القانونية والتنظيمية التي تقف عقبة أمام دخول المستثمرين سوق إسكان ذوي الدخل المتدني.

•  توجيه الجهات التنظيمية لزيادة قسائم الأراضي الصغيرة زيادة جوهرية من خلال التنظيم أو إعادة التنظيم، و الحد من التوسع الكبير وغير المدروس في المساحات المنظمة على حساب الأراضي الزراعية، §         وتوجيه النمو العمراني للحد من التوسع العشوائي، و  الحد من الاعتداءات على أراضي الخزينة وظهور مناطق السكن العشوائي.
• تحديث التشريعات المتعلقة بالتخطيط والتنظيم والتي تحكم عملية البناء وخاصة موضوع تعديل قانون التنظيم والأنظمة المنبثقة عنه.

•  وضع مخطط وطني شامل لاستعمالات الأراضي من بين أهدافه المحافظة على الأراضي الزراعية وضمان استدامة استغلالها للزراعة وتنميتها، وقف الانتشار والتوسع العشوائي للمدن والقرى والتجمعات السكانية، تحديد مواقع التوسع العمراني استنادا إلى المزايا الطبيعية والحاجة الفعلية، توزيع الأنشطة الاقتصادية على كافة أقاليم المملكة وتخفيف تركيز الأنشطة في العاصمة، حماية البيئة من التلوث، تحديد حجم المدن والقرى وتحديد الدور الوظيفي لها تمهيدا لوضع مخطط هيكلي شامل من خلال دراسة متعمقة لخطة تنموية شاملة لكل بلدية وحسب الأوليات، تحديد مواقع المشاريع التنموية الرائدة والتوجيه بشأن تنفيذها لإعطاء دفعات قوية للتنمية في بعض المحافظات الأقل حظا^.
•  جهود الجهات التنظيمية في زيادة القسائم الصغيرة ما زالت دون المستوى، وبقي ضعف المواءمة بين التنظيم وإمكانيات السكان احد المعالم في سوق الأراضي.
• انحسار ظاهرة السكن العشوائي في المدن، وإلغاء قانون الشفعة.

• تفعيل إعداد الدراسات الاجتماعية والاقتصادية التي نص عليها قانون التنظيم عند إعداد المخططات التنظيمية الهيكلية بما يسمح بالمواءمة بين التنظيم وإمكانيات السكان.
• يجب أن تسمح أنظمة استعمالات الأراضي والبناء للقسائم الصغيرة وضبط الكثافات.
• تحديث الأنظمة والقوانين بما تقلل من كلفة الروتين وتبسيط في الإجراءات.
• استجابة الأنظمة لموضوع الاعتداءات على أراضي الغير .
• يجب أن تسمح القوانين من الحد من الاحتكارات للأراضي السكنية المخدومة من خلال فرض ضرائب على هذه الأراضي تحفيزا لدخولها السوق، مما لذلك من انعكاسات على خفض الأسعار.
• السماح بالتقسيم الاختياري للأراضي المنظمة إلى قسمين مما يساهم في زيادة القسائم الصغيرة.

• اهتمام مستمر لتطوير البنية التحتية في مناطق السكن العشوائي والمناطق المتدنية الخدمات.
  
  • الجهات المسؤولة عن تزويد خدمات البنية التحتية يجب أن تركز على مراقبة الطلب على الأراضي الحضرية والمساكن والتأكد من أن تنظيم الأراضي يتوافق مع متطلبات التنمية.

• تبدي الحكومة اهتماما مستمرا في توفير خدمات البنية التحتية في مختلف مناطق المملكة، إذ تشير الإحصاءات إلى أن نسب إيصال خدمات الماء والكهرباء والمجاري العامة على التوالي (97.7%، 99.5% ، 60.1%).
• نفذت الحكومة برنامجا لتطوير خدمات البنية التحتية في المناطق المتدنية الخدمات ضمن مشروع حزمة الأمان الاجتماعي، وضمن خطط الحكومة تطوير البنية التحتية لعشر مواقع أخرى خلال العشر سنوات القادمة.